Codextrein: As-builtattest wordt gedegradeerd tot facultatieve technische beoordeling door architect

De Codextrein vormt het as-builtattest om van een mini-regularisatievergunning naar een louter technische beoordeling van de wettelijkheid van het gerealiseerde project door de architect. En dan nog op facultatieve basis.De valideringsbeslissing en het annulatieberoep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen worden geschrapt.Opmerkelijk is dat de Codextrein ook een technische tolerantiemarge invoert voor het zogenaamde 'metsershaar'.    

Mini-regularisatievergunning

Het as-builtattest, zoals het tot nu stond ingeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), is een attest waarin wordt verklaard dat een constructie of een gebouwencomplex niet, of slechts marginaal afwijkt van het project zoals dat op plan werd vergund of aangemeld.
In een as-builtattest kunnen geen afwijkingen toegestaan worden op stedenbouwkundige of verkavelingsvoorschriften.

Het as-builtattest moet gevalideerd worden door het college van burgemeester en schepenen en wordt daarna opgenomen in het vergunningenregister.
Het attest moet bij een verkoop aan de compromis of verkoopakte gehecht worden.

Tegen het niet-uitreiken van een as-builtattest kan beroep worden ingesteld bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RvVb).

Tot daar de theorie, want de VCRO-bepalingen over het as-builtattest werden in de praktijk nooit uitgevoerd wegens 'bepaalde moeilijkheden'. Immers, wanneer is het verschil tussen de vergunde geplande situatie en de reëel gebouwde situatie slechts een marginale afwijking, en wanneer is dat niet het geval? Bovendien waren de gemeenten en de Raad voor Vergunningsbetwistingen ook geen vragende partij om er extra werk erbij te nemen.

De Codextrein kiest voor een andere aanpak.

Facultatieve wettelijkheidstoets

Voor handelingen waarvoor de medewerking van een architect vereist is, kán de architect die belast is met het toezicht op de uitvoering van de vergunde stedenbouwkundige handelingen vanaf nu een as-builtattest opstellen. Hij doet dat op vraag van de opdrachtgever.

In het as-builtattest:

verklaart de architect dat de bepalingen rond het metsershaar werden nageleefd; en

beschrijft hij op welke wijze er gebruik gemaakt werd van de mogelijkheden om af te wijken van de vergunde plansituatie.

Als hij een as-builtattest opstelt, bezorgt de architect een kopie aan het college van burgemeester en schepenen.
Het college noteert het bestaan van dat attest in het vergunningenregister, zonder inhoudelijke validering.

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening eist niet meer dat een kopie van het attest aan de compromis of akte van verkoop wordt gehecht. De VCRO zegt wel nog dat de Vlaamse regering een model van as-builtattest kan opstellen.

Metsershaar

De decreetgever gaat er voortaan van uit dat de realisatie van stedenbouwkundige handelingen beantwoordt aan de vergunde situatie als de afwijkingen in maatvoering niet groter zijn dan deze die inherent verbonden zijn aan het bouwproces. Die technische tolerantiemarge wordt het 'metsershaar' genoemd. Immers, 'quasi geen enkel bouwwerk is een exacte kopie van de vergunde plannen'.

De Raad van State had gevraagd om het begrip 'metsershaar' verder in te vullen of om aan de Vlaamse regering de bevoegdheid te geven om het verder in te vullen, maar de decreetgever meent dat dit niet mogelijk is omdat de technische tolerantiemarges in de praktijk volledig afhangen van de gebruikte materialen. ?Bij baksteen wordt normalerwijze gewerkt met halve stenen. Cellenbeton daarentegen kan wel eenvoudig en juister verzaagd worden, waardoor de technische tolerantiemarge kleiner is. Dakpannen en leien worden dan weer zo weinig mogelijk verzaagd, terwijl bij platte daken gemakkelijk tot op de millimeter juist gewerkt kan worden. Het is onbegonnen werk om al die en nog vele andere mogelijkheden materiaal per materiaal bij decreet te bepalen of ze in een besluit van de Vlaamse regering vast te leggen. Daar komt nog bij dat er door innovatie telkens weer nieuwe materialen bij komen'.

De beoordeling of de technische tolerantiemarges in de praktijk al dan niet overschreden werden, wordt dus volledig aan de architect overgelaten.

Uiteraard kunnen de tolerantiemarges nooit afbreuk doen aan de burgerlijke rechten. Zo kunnen de toleranties nooit betekenen dat een bouwheer enkele centimeters mag inpalmen van de eigendom van zijn buurman.

Andere afwijkingen van de geplande situatie

De Codextrein voert nog 3 andere versoepelingen door op het regime van het as-builtattest, zoals dat tot nu bestond. Het realiseren van een vergunde constructie mag voortaan gecombineerd worden:

1) met handelingen die niet onderworpen zijn aan vergunningsplicht;

2) met handelingen die vrijgesteld zijn van vergunningsplicht; en

3) met handelingen die enkel onderworpen zijn aan een meldingsplicht, op voorwaarde dat het gaat om handelingen binnen de gebouwen.

Dergelijke handelingen hoeven dus niet geregulariseerd te worden, tenzij ze in de vergunning uitdrukkelijk beperkt of verboden werden.

De constructie mag echter nooit afwijken van de handelingen die vermeld worden in een specifieke provinciale of stedenbouwkundige verordening.

In de toelichting bij het ontwerp van Codextrein vat de decreetgever het zo samen: het as-builtattest is een facultatieve verklaring waarin de architect bevestigt dat het gerealiseerde bouwproject voldoet aan de wettelijke bepalingen. Namelijk:

de stedenbouwkundige vergunning;

de technische tolerantiemarges (het metsershaar);

de tijdens het bouwproces uitgevoerde niet-vergunningsplichtige handelingen;

de tijdens het bouwproces uitgevoerde vrijgestelde handelingen; en

de tijdens het bouwproces uitgevoerde meldingsplichtige handelingen binnenin het gebouw.

Geen validering en geen beroep meer

De decreetgever schrapt de verplichte validering van het as-builtattest door het college van burgemeester en schepenen, waardoor ook het annulatieberoep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen wegvalt. Aan het as-builtattest-nieuwe stijl zijn immers geen vergunningverlenende of regulariserende aspecten meer verbonden.

De 'valideringsbeslissingen, zijnde bestuurlijke beslissingen houdende de validering of de weigering tot validering van een as-builtattest' worden uit het takenpakket van de Raad voor Vergunningsbetwistingen geschrapt.

Geen informatieplicht meer

De notaris en de vastgoedmakelaar moeten in hun akten niet meer vermelden dat er voor het onroerend goed een as-builtattest werd opgesteld.
En de eigenaar en al wie publiciteit maakt voor één of andere vorm van overdracht van een onroerend goed hoeft ook niet meer naar het as-builtattest te verwijzen in de publiciteit die voor de overdracht wordt gemaakt.

Van toepassing:

Vlaams gewest.

Vanaf 30 december 2017 (wettelijke regeling van inwerkingtreding 10 dagen na publicatie in BS). In werkelijkheid na publicatie van het uitvoeringsbesluit.

Wordt verwacht: uitvoeringsbesluit.

Bron: Decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving, BS 20 december 2017 (art. 56, art. 80-81, art. 83, 1°, art. 85, 6°, art. 87, 1°, art. 88, 1° en art. 102 van de Codextrein).

Zie ook:

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (art. 4.2.7?4.2.13, art. 4.8.2, art. 4.8.11, art. 5.1.2, art. 5.2.1, art. 5.2.5?5.2.6 en art. 7.6.2 van de VCRO).