6 correcties op mede-eigendom

Een wet van 15 mei 2012 voert 6 grote wijzigingen door in de regelgeving op de mede-eigendom. De wijzigingen hebben onder meer te maken met het versturen van aangetekende brieven aan de vereniging van mede-eigenaars, met het innen van achterstallen bij overdracht van mede-eigendom, en met een onverenigbaarheid voor syndici. De wet past daartoe zowel het Burgerlijk Wetboek, als het Gerechtelijk Wetboek aan.

Twee aangetekende zendingen

Tenzij anders is bepaald in de wet, moeten de aangetekende brieven die bestemd zijn voor de vereniging van mede-eigenaars voortaan geadresseerd worden:

aan de zetel van de vereniging van mede-eigenaars; én

aan de woonplaats, of bij ontstentenis daarvan aan de verblijfsplaats of de maatschappelijke zetel van de syndicus.

Dit om te vermijden dat de syndicus nog langer belangrijke informatie mist. Immers, de syndicus is de vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars, maar banken en verzekeraars sturen belangrijke brieven naar het adres van de vereniging, en die brieven komen niet altijd bij de syndicus terecht.

De verplichting om telkens 2 aangetekende brieven te versturen, geldt op straffe van nietigheid. Volgens minister van Justitie, Annemie Turtelboom, gaat het hier om een relatieve nietigheid, die zowel door de vereniging, als door de syndicus kan ingeroepen worden en die ook door hen gedekt kan worden.

Deze wijziging treedt in werking op 1 september 2012.

Kosten van de algemene vergadering

De mede-eigenaars worden in de regel met een aangetekende zending opgeroepen voor de algemene vergadering van mede-eigenaars. Maar sinds 2010 kunnen zij ook instemmen met een andere wijze van oproeping, bijvoorbeeld per e-mail of per gewone brief. In de wet stond echter niet wie de kosten van die bijzondere vormen van oproeping moest dragen.

Om betwistingen te vermijden, verduidelijkt de wet van 15 mei 2012 dat de administratieve kosten voor de algemene vergadering ten laste zijn van de vereniging van mede-eigenaars.

Internet niet verplicht

De syndicus moet ervoor zorgen dat alle mede-eigenaars inzage kunnen krijgen in de documenten die te maken hebben met de mede-eigendom, en dit 'op alle wijzen die zijn bepaald in het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering, en met name, via een internetsite'. Zo staat het in de wet.

De verwijzing naar de website doet vermoeden dat alle verenigingen van mede-eigenaars een website moeten hebben, maar dat was niet de bedoeling. Die verwijzing was volgens staatssecretaris De Vlies maar bedoeld als voorbeeld. Vandaar dat de verwijzing naar een mogelijke website nu wordt geschrapt.

Geen combinatie met lidmaatschap van de raad

De nieuwe wet zegt expliciet dat de functie van syndicus niet verenigbaar is met het lidmaatschap van een raad van mede-eigendom. In de praktijk bleken nogal wat syndici zich kandidaat te stellen voor een zitje in de raad, maar ook dat was niet de bedoeling van de wetgever.
Het is immers juist de bedoeling dat de raad erop toeziet dat de syndicus zijn taken correct uitoefent. Vandaar dat het lidmaatschap voortaan wordt afgeblokt.

Achterstallen

Bij ondertekening van een authentieke akte van overdracht moet de notaris de achterstallen die de overdrager nog verschuldigd is op de gewone en buitengewone lasten, afhouden van de overdrachtsprijs. Als de overdrager die achterstallen betwist, brengt de notaris de syndicus daarvan op de hoogte. Dat moet gebeuren met een aangetekende brief, binnen 3 werkdagen 'na ontvangst van de authentieke akte'. Dus binnen 3 werkdagen na de kennisgeving ervan. De syndicus heeft dan 12 dagen de tijd 'na ontvangst van de authentieke akte' om bewarend of uitvoerend beslag te leggen in handen van de notaris. Maar als de notaris de aangetekende brief maar de derde dag verstuurt, heeft de syndicus in de praktijk maar 9 dagen meer om te reageren. En dat is te weinig.

Vandaar dat de termijn waarbinnen de syndicus beslag kan laten leggen, verlengd wordt van 12, naar 20 dagen.

Terzelfder tijd begint de termijn al te lopen vanaf 'het verlijden van de authentieke akte', en niet meer vanaf het minder vaststaande tijdstip van kennisgeving ('ontvangst van de authentieke akte').

Gerechtsbrief voor rechtspersoon

Tot slot wordt nog een hiaat in het Gerechtelijk Wetboek gevuld. Dat wetboek bevatte tot nu geen regeling voor het bezorgen van een gerechtsbrief aan een rechtspersoon. De nieuwe wet bepaalt dat dit op eenzelfde manier zal gebeuren als bij betekening aan een rechtspersoon.

Deze wijziging wordt ook overgenomen in een wet van 5 augustus 2006. Die wet wijzigt het Gerechtelijk Wetboek, maar is nog niet in werking getreden.

Vanaf 18 juni

Alle wijzigingen - en een technische correctie die hier niet behandeld werd - treden 10 dagen na publicatie in werking. Dat is op 18 juni 2012. Met uitzondering van het nieuwe regime op de aangetekende zendingen, dat pas over 3 maanden van toepassing wordt.

Bron: Wet van 15 mei 2012 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek wat de mede-eigendom betreft en van artikel 46, §2, van het Gerechtelijk Wetboek, BS 8 juni 2012.