6 corrections apportées au régime de la copropriété

Une loi du 15 mai 2012 apporte six grandes modifications au régime de copropriété. Les changements visent notamment à éviter que certains courriers ne parviennent pas au syndic, à établir une incompatibilité entre l'exercice de la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété ou encore à prolonger le délai dont dispose le syndic pour faire les démarches nécessaires en vue d'une saisie entre les mains du notaire. Pour ce faire, la loi adapte aussi bien le Code civil que le Code judiciaire.

Deux envois recommandés

Sous réserve de dispositions contraires prévues dans la loi, la correspondance recommandée est adressée :

au siège de l'association des copropriétaires ; et

au domicile, ou à défaut, à la résidence ou au siège social du syndic.

Le but est d'éviter que le syndic ne passe à côté d'informations importantes. En effet, le syndic est le représentant légal de l'association des copropriétaires. Or, un grand nombre de lettres, principalement celles émanant des banques et des compagnies d'assurance, sont envoyées au siège de l'association des copropriétaires. Le syndic n'en a donc pas toujours connaissance.

C'est pourquoi la nouvelle loi établit que la correspondance recommandée doit être adressée aussi bien au syndic qu'à l'association des copropriétaires. Cette obligation vaut à peine de nullité. Selon la ministre de la Justice, Annemie Turtelboom, il s'agit ici d'une nullité relative qui peut être invoquée aussi bien par l'association que par le syndic.

Cette modification entre en vigueur le 1er septembre 2012.

Frais liés à la convocation de l'assemblée générale

Dans le passé, les copropriétaires étaient conviés de la même façon à l'assemblée générale, à savoir par lettre recommandée à la poste. Toutefois, depuis 2010, ils peuvent également consentir à un autre moyen de convocation, par exemple l'e-mail ou le courrier ordinaire. La loi ne prévoyait pourtant pas comment les coûts de ces formes particulières de convocation devaient être pris en charge.

Pour éviter les contestations, la loi du 15 mai 2012 précise que les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à la charge de l'association des copropriétaires.

Site Internet pas obligatoire

Le syndic doit veiller à ce que tous les copropriétaires puissent avoir accès aux documents relatifs à la copropriété et ce, 'de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale, et notamment par un site Internet'.

La référence au site Internet laisse à penser que toutes les associations de copropriétaires doivent avoir un site Internet. Or, ce n'était pas l'intention du législateur. Selon le secrétaire d'Etat Devlies, la référence au site Internet constitue un exemple et non une obligation. C'est pourquoi la nouvelle loi abroge les mots 'et notamment par un site Internet'.

Pas de combinaison avec la qualité de membre du conseil

La nouvelle loi prévoit explicitement que la fonction de syndic n'est pas compatible avec la qualité de membre du conseil de copropriété. Dans la pratique, il apparaît que les copropriétaires qui agissent en qualité de syndic se portent également candidats à un siège au conseil de copropriété.

Ce cumul est cependant contraire à l'intention du législateur. Ce dernier a, en effet, confié au conseil de copropriété la tâche de vérifier si le syndic s'acquitte correctement de sa mission. L'incompatibilité a dès lors été consacrée dans le nouveau texte.

Arriérés

Lors de la signature d'un acte authentique de cession, le notaire doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire en avise le syndic. Il était prévu qu'il le fasse par lettre recommandée à la poste envoyée dans les 3 jours ouvrables suivant la réception de l'acte authentique constatant la cession, c'est-à-dire dans les 3 jours ouvrables suivant la notification. Le syndic avait ensuite 12 jours après la réception de l'acte authentique pour notifier une saisie-arrêt conservatoire ou une saisie arrêt-exécution. En pratique toutefois, lorsque le notaire envoyait la lettre recommandée le troisième jour, le syndic n'avait que 9 jours pour réagir.

C'est pourquoi le délai dont dispose le syndic pour entreprendre les démarches nécessaires est porté de 12 à 20 jours. En outre, le délai commence à courir à partir de la passation de l'acte authentique et plus à partir de la réception de celui-ci.

Pli judiciaire pour les personnes morales

Enfin, il subsiste encore une lacune dans le Code judiciaire. Celui-ci ne contenait jusqu'à maintenant pas de réglementation concernant la transmission d'un pli judiciaire à une personne morale. La nouvelle loi établit donc que celle-ci s'effectue comme pour une signification à une personne morale.

Cette modification est également reprise dans une loi du 5 août 2006. Cette loi modifie le Code judiciaire, mais n'est pas encore entrée en vigueur.

Entrée en vigueur

Toutes les modifications - ainsi qu'une correction technique qui n'est pas traitée - entrent en vigueur 10 jours après la publication au Moniteur belge, soit le 18 juin 2012. Cependant, le nouveau régime s'appliquant aux correspondances recommandées entre en vigueur trois mois après la publication.

Source: Loi du 15 mai 2012 modifiant le Code civil en ce qui concerne la copropriété et modifiant l'article 46, § 2, du Code judiciaire, M. B., 8 juin 2012.